Construirea sau achiziționarea unei locuințe este un moment important în viața fiecăruia dintre noi. Odată ce am găsit locul perfect, dorim să ne bucurăm de stabilitate și de un loc al nostru. Cu toate acestea, este esențial să avem în vedere și comunitatea în care ne integrăm și să respectăm regulile și legislația în vigoare pentru a menține o conviețuire armonioasă cu vecinii. Codul Civil reglementează o serie de reguli de construire, care se referă în special la distanța minimă necesară de păstrat față de proprietatea vecină. În acest articol, vom explora mai în detaliu aceste reguli și prevederi legale, pentru a te ajuta să îți construiești sau să îți achiziționezi locuința visurilor tale în conformitate cu legislația în vigoare.
Cadru legal pentru distanța față de vecini
Distanta față de proprietatea vecină este reglementată prin legislația în vigoare, respectiv Codul Civil (Legea nr. 287/2009 republicată și actualizată în 2016). Articolele relevante pentru această temă sunt următoarele:
- Articolul nr. 611 – reglementarea streșinii;
- Articolul nr. 612 – distanța minimă în construcții;
- Articolul nr. 613 – distanța minimă pentru arbori;
- Articolul nr. 614 – fereastra din zidul comun;
- Articolele nr. 615 și 616 – fereastra de vedere;
- Articolul nr. 617 – dreptul de trecere;
- Articolul nr. 660 – distanța pentru zid, gard și alte despărțituri.
Este important să înțelegem cum este definită distanța în contextul Codului Civil. Astfel, distanța se calculează de la punctul cel mai apropiat de hotar (linia de mijloc), existent pe fața zidului în care se deschide vederea, sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. În cazul lucrărilor neparalele, distanța se măsoară perpendicular, de la cel mai apropiat punct al lucrării de linia de hotar și până la această linie.
Distanța minimă în construcții
Dacă intenționezi să construiești o casă pe terenul tău, este important să respecți distanța minimă față de proprietatea vecină. Conform articolului nr. 612 din Codul Civil, trebuie să păstrezi o distanță de minimum 60 de centimetri față de linia de hotar, adică linia care separă, în acte, proprietățile. Această distanță minimă asigură o separare adecvată între proprietățile vecine și evită eventualele conflicte sau probleme legate de construcția sau întreținerea clădirilor.
Distanța minimă pentru ferestre
Legat de distanța pentru ferestre, există câteva aspecte importante de luat în considerare. În primul rând, trebuie menționat că nu poți monta o fereastră sau o deschidere în zidul comun, cel care desparte proprietățile, fără permisiunea vecinului. Acest lucru este reglementat de articolul nr. 614 din Codul Civil.
În ceea ce privește distanța minimă pentru fereastra de vedere, conform articolului nr. 615, trebuie să păstrezi o distanță minimă de cel puțin 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit al vecinului și fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări similare. De asemenea, este interzisă prin lege amplasarea ferestrilor pentru vedere, a balcoanelor sau a altor lucrări neparalele cu linia de hotar la o distanță mai mică de 1 metru.
Un alt aspect important este reprezentat de fereastra de lumină. Potrivit legii, poți monta astfel de ferestre fără a respecta o distanță minimă, cu condiția ca acestea să nu îți permită vederea proprietății vecine (articolul nr. 616 din Codul Civil). Fereastra de lumină se referă de obicei la ferestrele situate în mansardă, care oferă vedere în sus, fără a invada intimitatea vecinului.
Distanța minimă dintre pomi și hotar
Dacă intenționezi să plantezi pomi sau arbuști în grădina ta, trebuie să respecți o distanță minimă de 2 metri față de linia de hotar care desparte proprietatea ta de cea a vecinului. Această regulă are rolul de a evita eventualele conflicte legate de rădăcinile sau crengile copacilor care ar putea afecta proprietatea vecină. În cazul în care nu respecți această distanță minimă, vecinul poate solicita tăierea pomilor sau culegerea roadelor care ajung pe terenul său.
Este important de menționat că această limită poate fi redusă la 60 de centimetri în cazul gardului viu, al plantațiilor de grădină sau al pomilor mai mici de 2 metri în înălțime. Dacă aceștia depășesc doi metri în înălțime, vecinul are dreptul de a solicita scoaterea sau tăierea acestora la înălțimea cuvenită, pe cheltuiala proprietarului terenului pe care se află.
Totodată, trebuie menționat faptul că proprietarul fondului peste care se întind ramurile arborilor sau rădăcinile are dreptul de a le tăia, dar și de a păstra fructele căzute în mod natural pe proprietate.
Distanța minimă pentru gard, zid și șanțuri
Conform articolului nr. 561 din Codul Civil, vecinii proprietarilor de case de locuit sau terenuri au dreptul și obligația de a îngrădi proprietatea. Astfel, apare conceptul de coproprietate asupra zidurilor, gardurilor, șanțurilor și altor îngrădiri comune.
Orice proprietar are dreptul de a-și îngrădi proprietatea cu gard sau zid, dar poate solicita vecinului să contribuie la cheltuielile aferente zidului comun sau construcției unei despărțituri, cum ar fi o poartă între proprietăți. Dacă vecinul refuză să contribuie la costuri, poți plăti tu pentru costul lucrărilor, iar în acest context, prezumția de coproprietate se stinge, dreptul rămânând la persoana care a plătit construcția zidului sau gardului.
O altă opțiune este să ceri ajutorul instanțelor de judecată pentru a obliga vecinul să suporte o parte din cheltuielile aferente zidului sau gardului comun.
De asemenea, există anumite restricții legate de înălțimea gardului sau zidului. Înălțimea acestuia trebuie stabilită de comun acord între vecini, dar nu poate depăși 2 metri.
Accesul la utilități
După ce ai plasat construcția la o distanță regulamentară, următorul pas este branșarea la utilități. Proprietarul vecin este obligat prin lege să permită trecerea rețelei de gaz, energie electrică, apă, canale, cabluri subterane sau aeriene, doar dacă alte soluții sunt imposibil de realizat, periculoase sau foarte costisitoare. Acest drept se numește drept de trecere pentru utilități.
Conform legii, proprietarul prin curtea căruia trec țevi, cabluri sau alte elemente similare are dreptul să primească o despăgubire justă. În cazul utilităților noi, despăgubirea trebuie să fie plătită în avans.
Totodată, clădirile, curtea și grădina sunt exceptate de la dreptul de trecere, dacă acestea au ca obiect conducte și canale subterane și dacă este vorba despre utilități noi.
În ceea ce privește dreptul de trecere pentru a efectua anumite lucrări, proprietarul este obligat prin lege să permită acest lucru, dacă lucrările nu pot fi realizate în afara fondului său.
Obligativitatea streșinii
Orice construcție aflată în apropierea limitei de hotar trebuie să aibă streașină. Potrivit articolului nr. 611 din Codul Civil, apele pluviale de pe construcțiile aflate pe proprietatea ta trebuie să se scurgă tot pe proprietatea ta. Astfel, este important să iei în considerare acest aspect în momentul proiectării și construcției casei tale.
Vederea asupra proprietății vecinului
Potrivit legii, niciunul dintre vecini nu are dreptul de a avea o deschidere de vedere (de exemplu, o fereastră) în zidul comun, fără a avea acordul celuilalt vecin. De asemenea, construcțiile paralele cu linia de hotar nu pot avea balcoane sau ferestre la o distanță mai mică de 2 metri de linia de hotar.
Lucrările neparalele cu linia de hotar trebuie executate la o distanță de până la un metru față de hotar, calculată perpendicular de la punctul cel mai apropiat al lucrării de hotar și până la această linie de hotar.
Fereastra de lumină poate fi situată în orice poziție și la orice distanță față de curtea vecină, cu condiția ca aceasta să nu permită vederea asupra terenului sau curții vecinului.
Când se pot obține derogări
Orice derogare de la distanța minimă prevăzută în Codul Civil poate fi obținută doar prin acordul scris al părților, exprimat printr-un înscris autentic, în prezența unui notar, dacă regulamentul de urbanism nu permite altfel.
Dacă vecinul nu acceptă cererea ta justificată, poți solicita ajutorul instanței judecătorești, cu condiția să ai un motiv întemeiat pentru a solicita schimbarea distanței minime.
Sancțiuni în cazul nerespectării legii
În cazul în care vecinul refuză să respecte legislația în vigoare, judecătorul îl poate obliga să plătească despăgubiri și, eventual, să remedieze situația anterioară, cum ar fi să taie copacii care sunt prea aproape de hotar, să taie crengile care depășesc distanța regulamentară de hotar sau să acopere deschiderea mai mică de 2 metri, conform articolului nr. 660 din Codul Civil.
Aceste solicitări pot fi acceptate de instanță dacă vecinul, în exercitarea dreptului său de proprietate, cauzează inconveniențe care depășesc limitele normale ale bunei vecinătăți. Mai mult, instanța poate oferi despăgubiri chiar dacă se decide că activitatea care ți-a cauzat prejudiciu să nu fie oprită. Acest lucru este valabil mai ales în cazul în care prejudiciul este minor în comparație cu necesitatea desfășurării activității respective.
Respectarea distanței față de proprietatea vecină este esențială pentru a asigura o conviețuire pașnică și armonioasă în comunitate. Codul Civil și prevederile sale legale sunt concepute pentru a proteja interesele fiecărui proprietar și pentru a menține o relație sănătoasă între vecini. Distanța minimă necesară în construcții, respectarea regulilor privind ferestrele, arborii, gardurile și accesul la utilități sunt aspecte esențiale de luat în considerare în procesul de construire sau achiziționare a unei locuințe. Prin respectarea acestor reguli, vei contribui la crearea unei comunități mai bune și la menținerea unei relații bune cu vecinii tăi.